Der Vermieter freifinanzierten Wohnraumes hat grundsätzlich verschiedene Möglichkeiten, die Miete an die jeweiligen wirtschaftlichen Verhältnisse anzupassen. Eine dieser Möglichkeiten - neben den anderen Möglichkeiten der sogenannten “Staffel- und Indexmiete” sowie der Mieterhöhung wegen Modernisierungsarbeiten - ist die Mieterhöhung nach § 558 BGB.

Gem. § 558 Abs. 1 BGB kann der Vermieter von seinem Mieter die Zustimmung zu einer Mieterhöhung bis zur ortsüblichen Vergleichsmiete verlangen, wenn die Miete in dem Zeitpunkt, zu dem die Erhöhung eintreten soll, seit 15 Monaten unverändert ist. Ferner kann das Mieterhöhungsverlangen frühestens ein Jahr nach der letzten Mieterhöhung geltend gemacht werden.

Eines der Hauptprobleme dieser gesetzlichen Regelung ist - anders als zunächst es die Vermutung zulassen würde - nicht die Fristenregelungen des § 558 BGB oder die dort enthaltene Kappungsgrenze, wonach sich die Miete innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren nicht mehr als 20 % erhöhen darf, sondern das Kriterium der sogenannten “ortsübliche Vergleichsmiete“.

In formeller Hinsicht scheitern die Vermieter ebenfalls weniger an den entsprechenden Fristenregelungen; Fakt ist, dass die meisten Vermieter oftmals erst nach einem Zeitraum von drei bis vier Jahren überhaupt auf den Gedanken kommen, die Miete zu erhöhen. Problematisch ist vielmehr, dass hier das Wesen des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB schwer zu durchschauen ist.

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB bedeutet nicht, dass der Vermieter die Miete einseitig erhöhen darf. Fakt ist, dass in dem Mietvertrag eine konkrete Miethöhe vorgesehen ist, die - sofern nicht entsprechende Index- oder Staffelmietklauseln Anwendung gefunden haben - auf unbestimmte Zeit, mithin bis zur Beendigung des Mietverhältnisses so festgelegt ist.

Ähnlich dem Arbeitnehmer, der ebenso wenig befugt ist, seinen Arbeitgeber durch einseitige Erklärung zur Zahlung eines höheren Lohnes zu veranlassen, wird auch der Vermieter seinen Mieter durch bloße einseitige Erklärung nicht zur Zahlung einer höheren Miete zwingen können, es sei denn, dergleichen ist vertraglich festgelegt (Ausnahmen hiervon sind freilich die an gesonderter Stelle noch zu erörternde Mieterhöhung wegen Modernisierungsmaßnahmen und die Mieterhöhung bei preisgebundenem Wohnraum).

Das Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB führt vielmehr dazu, dass in konkreten Situationen der Mieter gezwungen wird, einer Mieterhöhung zuzustimmen. Für den Vermieter bedeutet dies im Klartext, dass er ein entsprechendes Mieterhöhungsschreiben zu veranlassen hat (§ 558 a Abs. 1, Textform), in welchem dem Mieter zum Einen mitgeteilt wird, dass sich die ortsübliche Vergleichsmiete erhöht hat. Die Kriterien, wie der Vermieter zu diesem Ergebnis gelangt, sind ebenfalls mitzuteilen (§ 558 a Abs. 1, Abs. 2 BGB).

Der Mieter wird in diesem Schreiben ferner aufzufordern sein, der Mieterhöhung bis zum Ablauf des zweiten Kalendermonats nach Zugang des Verlangens zuzustimmen (§ 558 b Abs. 2 BGB). Stimmt der Mieter dieser Mieterhöhung zu, ist einvernehmlich eine Vertragsergänzung zu Stande gekommen, wonach dann der Mieter ab dem dritten Kalendermonat nach Zugang des Erhöhungsverlangens die erhöhte Miete zu zahlen hat (§ 558 b Abs. 1 BGB).

Stimmt der Mieter dem Mieterhöhungsverlangen hingegen nicht zu, wird der Vermieter gezwungen sein, die Zustimmung - sofern das Mieterhöhungsverlangen begründet war - von seinem Mieter einzuklagen. Dies geschieht nach Maßgabe des § 558 b Abs. 2 S. 2 BGB; die diesbezügliche Klage muss innerhalb einer Frist von drei weiteren Monaten nach Ablauf der zweimonatigen Zustimmungsfrist erhoben werden.

Versäumt der Vermieter diese Frist, ist sein Mieterhöhungsverlangen gegenstandslos; gegebenenfalls wird ein neues Mieterhöhungsverlangen auszusprechen sein.

Von enormer Wichtigkeit im Mieterhöhungsverlangen nach § 558 BGB ist - wie Eingangs erörtert - die ortsübliche Vergleichsmiete. Ihre Ermittlung ist es oftmals, die sowohl für Mieter als auch Vermieter ein nicht zu unterschätzendes Wagnis darstellt, als auf Vermieterseite einerseits die Ermittlung einer zu hohen ortsüblichen Vergleichsmiete dazu führen kann, dass der Mieter berechtigterweise die Zustimmung zur Mieterhöhung verweigert. Der Mieter wiederum läuft indes Gefahr, bei Verweigerung der Zustimmung in einen Prozess “hineinzuschlittern”, in dessen Verlauf er gleichwohl zur Zustimmung verurteilt wird und damit gleichfalls zur Erstattung der bis zur Beendigung des Prozesses angefallenen erhöhten Mietzinsbeträge.

Zur Ermittlung der ortsüblichen Vergleichsmiete sieht das Gesetz letztlich vier Möglichkeiten in § 558 a Abs. 2 BGB vor:

1. Die Bezugnahme auf einen (qualifizierten) Mietspiegel,
2. Die Auskunft aus einer Mietdatenbank,
3. Ein mit Gründen versehenes Gutachten eines öffentlich bestellten und vereidigten Sachverständigen,
4. Der Nachweis entsprechender Entgelte für einzelne, vergleichbare Wohnungen (Vergleichswohnungen), wobei die Benennung von drei Wohnungen genügt.

Eine effektive und kostengünstige Art und Weise als Vermieter seine Forderungen zu begründen, ist der Verweis auf einen qualifizierten Mietspiegel. Zwar besteht grundsätzlich auch die Möglichkeit des Verweises auf einen einfachen Mietspiegel; hier wird der Vermieter jedoch oftmals ein entsprechendes Wagnis dahingehend eingehen, als in einem einfachen Mietspiegel konkrete Besonderheiten (wie örtliche Lage, Zeitpunkt der Erbauung, o. Ä.) nicht hinreichend konkret wiedergegeben sind. Auch gilt es zu bedenken, dass der Mietspiegel, auf den der Vermieter Bezug nimmt, tatsächlich auch vergleichbar sein muss. So darf zum Beispiel der Vermieter in aller Regel nicht auf den Mietspiegel einer benachbarten Stadt verweisen (vgl: OLG Stuttgart WuM 1982, 108). Ein ebenfalls vermieterseitig gerne unterlaufender Irrtum ist die Bezugnahme auf einen veralteten Mietspiegel bei gleichzeitigem Aufschlag einer entsprechenden Erhöhung auf Basis des Lebenshaltungsindexes. Eine derartige Vorgehensweise ist ebenfalls grundsätzlich unzulässig (OLG Hamburg WuM 1983, 80; OLG Stuttgart WuM 1982, 108).

Gleichwohl wird der Vermieter, der Bezug auf einen qualifizierten Mietspiegel nimmt, sich im Rahmen seines Mieterhöhungsverlangens oftmals auf der “sicheren Seite” wähnen dürfen. Voraussetzung hierfür ist natürlich ein einigermaßen objektiver Blickpunkt für die eigentlichen Mietwertkriterien als solche. Der Vermieter sollte nach Möglichkeit hierbei sowohl die Wohnlage, als auch Zustand und vergleichbare Wohnwertfaktoren objektiv bewerten, zumal ihm im Falle einer entsprechenden rechtlichen Auseinandersetzung dergleichen zum Nachteil genügen kann.

Ein weiterer, sehr sicherer, gleichwohl für den Vermieter jedoch auch sehr kostenintensiver Weg ist die Vorlage eines Sachverständigengutachtens. Zu berücksichtigen ist hierbei jedoch, dass das Gutachten nicht älter als zwei Jahre sein sollte (LG Berlin WuM 1998, 229). Auch empfiehlt sich, dieses Gutachten in Fotokopie dem Mieterhöhungsschreiben beizufügen oder zumindest in seinem vollständigen Erklärungswortlaut zu zitieren.

Zu bedenken gilt es des weiteren, dass der Sachverständige öffentlich bestellt und vereidigt sein muss; insbesondere muss der Sachverständige für ein Fachgebiet dementsprechend bestellt und vereidigt sein, welches sich zumindest auch mit der Mietpreisbewertung befasst. Es empfiehlt sich daher vermieterseitig, einen Sachverständigen zu beauftragen, der auch für die Grundstücks- und Gebäudeschätzung öffentlich bestellt ist (BGH WuM 1982, 177). Entsprechende Informationen können die jeweiligen Industrie- und Handelskammern auf Anfrage jedoch gerne mitteilen.

Problematisch für den Vermieter ist jedoch - wie bereits angerissen -, dass mit der Erstellung des Sachverständigengutachtens erhebliche Kosten verbunden sind. Wird ein solches Gutachten im Rahmen des Rechtsstreites einzuholen sein, kann der Vermieter sich regelmäßig darauf berufen, dass er im Falle des Obsiegens die Kosten von dem Mieter erstattet verlangen darf; die Kosten des für die Begründung des Mieterhöhungsverlangens eingeholten Sachverständigengutachtens wird der Vermieter jedoch nicht seinem Mieter auferlegen können. Auch gilt es zu bedenken, dass der Vermieter Gefahr läuft, die Kosten für eine sachverständige Begutachtung zweimal verauslagen zu müssen: Das beigebrachte Gutachten wird als Parteigutachten regelmäßig dafür ausreichen, das Mieterhöhungsverlangen ordnungsgemäß und sachverständig begründet vorlegen zu können. Wendet sich der Mieter im Rahmen eines Mieterhöhungsprozesses jedoch gegen die konkrete Bewertung und vermag er insbesondere auch substantiiert einzelne Punkte des Gutachtens in Frage zu stellen, kann dies dazu führen, dass im Prozess ein weiteres Gutachten zu erstellen ist, von einem anderen Sachverständigen, als dem vermieterseitig im Vorfeld beauftragten (vgl.: LG Düsseldorf WuM 1985, 363).

Eine weitere - oftmals die häufigste - Form der Begründung ist die Bezugnahme auf Vergleichswohnungen. Hier wird es genügen, dass der Vermieter drei Wohnungen benennt, die er identifizierbar - unter Angabe der Wohnungsinhaber, der Adresse, des Geschosses und der m²-Zahl - zu beschreiben hat (vgl.: BGH WuM 2003, 141; BGH WuM 1982, 324). In Ansehung des Umstandes, dass gerade auch im ländlichen Bereich qualifizierte Mietspiegel selten zur Verfügung stehen und die Einholung eines Sachverständigengutachtens oft eine sehr teure Vorgehensweise darstellt, wird für viele Vermieter die Benennung von drei Vergleichswohnungen den gangbarsten Weg darstellen.

Eben hier können aber die meisten Fehler unterlaufen und der Vermieter riskiert, in dem Mieterhöhungsrechtsstreit - zumindest in Teilen - zu unterliegen, da letztlich die Auswahl der angemessenen Vergleichswohnungen nicht gerade unproblematisch ist.

Die Vergleichswohnung muss - wie der Name bereits sagt - vergleichbar sein. Sie muss daher zumindest von der Lage, dem Baujahr und ihrer Größe her der konkreten Wohnung des Mieters ähnlich sein. Auch auf die Ausstattung ist entsprechend Bezug zu nehmen. So hat das Landgericht Kiel die Klage eines Vermieters mit der Maßgabe zurückgewiesen, dass die Angabe von zentralbeheizten Vergleichswohnungen in einem konkreten Fall nicht ausreichend war, als die Wohnung des Mieters über einzelne Kohleöfen beheizt werden musste (LG Kiel WuM 1999, 485).

Auch sollten die m²-Zahlen der drei Vergleichswohnungen möglichst vergleichbar sein. Insoweit gilt es zu berücksichtigen, dass gerade kleine Wohnungen einen höheren m²-Mietzins - auf den es letztlich bei der Bewertung ankommt - ausweisen, als große Wohnungen. Die Grenze hinsichtlich der Abweichungen wird in weiten Teilen der Rechtsprechung bei ca. 30 % angesehen (vgl.: LG Köln WuM 1994, 691; AG Kaiserslautern WuM 1985, 124). Bewohnt der Mieter zum Beispiel eine 80 m² große Wohnung, wird der Vermieter durchaus auch Bezug nehmen können auf Wohnungen mit einer Größe von bis zu 104 m², sowie - am unteren Ende - auf solche bei einer Fläche von 56 m². Auch hier sollte der Vermieter jedoch Vorsicht walten lassen: Viele qualifizierte Mietspiegel “staffeln” die einzelnen Wohnungsgrößen und ordnen diese entsprechenden Kategorien zu, so dass auch bei Einhaltung der vorgenannten 30 % unter Umständen noch zusätzliche Abschläge vorzunehmen sind.

So findet sich in vielen Mietspiegeln eine Unterteilung nach Wohnungen bis 25 m², von 26 m² - 50 m², von 51 m² - 75 m², von 76 m² - 100 m² und von über 100 m². Dies wird sicherlich - vor allem in den Bereichen, in denen kein qualifizierter Mietspiegel existiert - nur untergeordnete Bedeutung haben. Der Vermieter ist jedoch gut beraten, wenn er dies zumindest im Hinterkopf behält und mit Blick auf ein möglichst geringes Risiko Abweichungen von jeweils höchstens 15 % nach oben und unten zulässt.

Hat der Vermieter nunmehr eine entsprechende Vergleichsmiete ermittelt, wird er diese - auf den m²-Zins - entsprechend aufzuschlagen haben und unter Zugrundelegung der Gesamtquadratmeter die neue Miete errechnen.

Wichtig ist hierbei zunächst, dass der Vermieter hier die Quadratmeter der Wohnung korrekt errechnet hat. Nicht gerade selten scheitern Mieterhöhungsverlangen alleine bereits aus dem Grunde, als hinsichtlich der Wohnfläche Abweichungen vorliegen; insbesondere dann, wenn diese mietvertraglich nicht festgeschrieben war. Auf das an gesonderter Stelle ebenfalls thematisierte Problem der Dachschrägen wird insoweit auch nochmals verwiesen.

Hat der Vermieter nun den neuen Mietzins errechnet, wird er noch die Kappungsgrenze einzuhalten haben. Seit der Mietrechtsreform liegt diese bei 20 % (vorher 30 %). Dies bedeutet, dass innerhalb eines Zeitraumes von drei Jahren die Miete um nicht mehr als 20 % erhöht werden darf. Hat der Vermieter die letzten drei Jahre die Miete überhaupt nicht erhöht, werden die 20 % insoweit auch seine tatsächliche Kappungsgrenze darstellen. Gegebenenfalls wird die Mieterhöhung bereits hier an ihre Grenzen stoßen. Für den Vermieter bedeutet dies jedoch im Falle eines Mieterhöhungsprozesses einen gewissen “Spielraum” im Rahmen seiner Begründung, als auch für den Fall, als ein gerichtlich bestellter Sachverständiger eine geringere Miethöhe tatsächlich ausmachen sollte, er gleichwohl im Rahmen des Verfahrens obsiegen wird, als er letztlich durch die gesetzlichen Besonderheiten daran gehindert war, den von ihm als berechtigt angenommenen Betrag insgesamt geltend machen zu dürfen.

Liegt ein ordnungsgemäß begründetes Mieterhöhungsverlangen vor und stimmt die ortsübliche Vergleichsmiete mit der von dem Vermieter angegebenen Vergleichsmiete überein, hat der Vermieter gegenüber dem Mieter einen Anspruch auf Zustimmung zur Mieterhöhung. Dieser kann (und muss ggf.) gerichtlich eingeklagt werden. In dem Rechtsstreit wird gegebenenfalls Beweis zu erheben sein über die Höhe der tatsächlichen ortsüblichen Vergleichsmiete, was in der Regel durch Einholung eines Sachverständigengutachten bei nicht unbeträchtlichen Kosten erfolgen wird.

In dem dann abschließend ergehenden Urteil wird der Mieter - sofern der Anspruch berechtigt war - verurteilt, der Mieterhöhung zuzustimmen. Nach § 894 Abs. 1 ZPO hat dieses Urteil sodann die selbe Wirkung wie eine tatsächlich von dem Mieter abgegebene Erklärung (Fiktion der Abgabe einer Willenserklärung). Der Vermieter ist sodann - auch ohne ausdrückliches Einverständnis des Mieters - in Verbindung mit dem Urteil berechtigt, den erhöhten Mietzins - rückwirkend ab dem Zeitpunkt, zu welchem der Mieter verpflichtet gewesen wäre, die Zustimmung spätestens zu erteilen (§ 558 b Abs. 1 BGB) berechtigt.

Dem Mieter wird daher zu empfehlen sein, in den Fällen, in denen er die Zustimmung verweigert, den Erhöhungsbetrag auf einem gesonderten Konto anzulegen, da letztlich die durchschnittliche Verfahrenslaufzeit solcher Mieterhöhungsprozesse dazu führt, dass am Ende sich ungefähr über ein bis zwei Jahre Mieterhöhungsbeträge “aufgestaut” haben.

Im Übrigen wird - auf Grund der komplexen Problematik des Mieterhöhungsverlangens nach § 558 BGB - grundsätzlich anzuempfehlen sein, sowohl auf Mieter- als auch Vermieterseite, im Vorfeld entsprechenden Rechtsrat bei einem Rechtsanwalt oder den örtlichen Mieter-. bzw. Haus- und Grundbesitzervereinen einzuholen.

Sylvain Lermen