Die Feuchtigkeit als Schimmelbildung in Gebäuden unter dem Gesichtspunkt der Rechte des Mieters

Umweltgerechtes, gesundes Bauen und Wohnen tangiert jeden Nutzer eines Objektes, gleich ob Hauseigentümer, Vermieter oder Mieter. In dem Zusammenhang kommt Feuchtigkeitserscheinungen im Bereich des Mietrechts eine besondere Bedeutung zu.

 
1. Ursachen von Feuchtigkeitserscheinungen

Für Feuchtigkeitserscheinungen und damit Schimmelbildung an und in Mietobjekten können sowohl das Wohn- und Nutzerverhalten wie auch Mängel am Objekt selbst ursächlich sein.

Vermieter stellen in der Regel darauf ab, dass derartige Mängel durch fehlerhaftes Nutzerverhalten, d. h. mangelndes oder gar fehlendes Heizen und Lüften, auftreten.

Zwar ist der Mieter zu einem ordnungsgemäßen Heizen und Lüften des Mietobjektes und insbesondere zur umgehenden Unterrichtung des Vermieters über auftretende Mängel verpflichtet.

Hat allerdings der Vermieter Kenntnis von möglicherweise auftretenden Feuchtigkeitserscheinungen und insbesondere, wie diese ferngehalten werden können, hat er den Mieter auch dementsprechend zu instruieren. Er darf ihm auch keine übermäßige Heiz- und Lüftungsverpflichtung abverlangen, um etwa die Wohnung oder das Mietobjekt trocken zu halten, insbesondere nicht dann, wenn dies den Mieter über Gebühr mit Kosten belastet (vgl. LG Aurich in WuM 05, 573).

Allerdings ist die Ursachensuche beim Mieter oftmals bloß die einfache Art der Erklärung, da die Ursache häufig im Bereich von Mängeln in der Bausubstanz zu suchen ist.

In einer Vielzahl von Fällen ist nämlich zu beobachten, dass Feuchtigkeit durch fehlerhafte Isolierung Wärme- bzw. Kälte oder durch mangelhafte Bauausführung Feuchtigkeit im Objekt selbst auftritt.

In dem Zusammenhang ist unmaßgeblich, ob das Objekt den derzeit geltenden DIN-Vorschriften entspricht oder aber denjenigen zur Zeit seiner Errichtung geltenden DIN-Normen. Problematisch wird es stets dann, wenn etwa im Jahre 1966 die damals geltende DIN-Norm eingehalten wurde, später, etwa 2005, unter Berücksichtigung der nun geltenden DIN-Normen Isolierglasfenster eingebaut werden und dies dazu führt, dass plötzlich anstatt der Feuchtigkeit an den Fenstern, diese nun andere Wärmebrücken findet. In dem Fall ist der Vermieter jedenfalls zur Abhilfe mittels Dämmmaßnahmen verpflichtet (vgl. AG Neuss, WuM87, 214).

Entscheidend ist vielmehr, dass bei der Erstellung die Regeln der Baukunst eingehalten worden sind. Allein dies hindert allerdings nicht das Vorliegen eines Mangels, der in der Bausubstanz seinen Grund findet (vgl. LG Waldshut, NJW RR 91, 592).

2. Beweisführung- und last

Der Mieter hat bloß das Vorliegen des Mangels zu beweisen und insbesondere aus seiner Sicht alle Umstände vorzutragen, die den Schluss zulassen, dass die Feuchtigkeitserscheinungen oder gar die Schimmelbildung auf einen Mangel in der Bausubstanz zurückzuführen sind.

Dem Vermieter obliegt es sodann Beweis anzutreten, dass dem nicht so ist, sondern die Mängel - was nahezu im Vermietervortrag die Regel ist - auf mangelhaftes Heiz- und Lüftungsverhalten des Mieters zurückzuführen sind (vgl. AG Siegburg, WuM 05, 55).

Empfehlenswert ist in diesem Zusammenhang die Einleitung eines selbständigen Beweisverfahrens, da sodann der Mangel rasch und zeitnah von einem gerichtlich bestellten Sachverständigen aufgenommen und dessen Ursache erforscht wird.

Bei einem selbständigen Beweisverfahren handelt es sich um ein sogenanntes Eilverfahren, dass dann eingeleitet wird, wenn zu besorgen ist, dass eine spätere Beweisführung schwierig oder gar vereitelt wird.

Derartige Verfahren werden sehr rasch durchgeführt. Zwar findet in diesem Zusammenhang eine Kostenerstattung nicht statt, allerdings kann das Ergebnis des selbständigen Beweisverfahrens in dem dann folgenden, als “gewöhnlichen” Zivilprozess bezeichnetes Verfahren eingeführt und dort auch im Rahmen der Kostenerstattung dann geltend gemacht werden.

Wird nämlich ein solches Gutachten erst im Rahmen eines gewöhnlichen Zivilprozesses, der etwa Zahlung angeblicher rückständiger Miete oder die von Seiten der Vermieters ausgesprochene Kündigung zum Gegenstand hat, geprüft, erschwert dies die Beweisführung.

Dringend abzuraten ist davon, selbst einen Gutachter zu beauftragen, da es sich hierbei um ein bloßes Parteigutachten handelt, das einer gerichtlichen Verwertung im Sinne des Auftraggebers oftmals nicht zugänglich ist.

3. Rechte des Mieters

Feuchtigkeitsschäden gehen häufig mit Schimmelpilzbelastung und, damit ebenso, Gesundheitsschäden einher.

Im Hinblick darauf, dass den Vermieter eine Garantiehaftung dafür trifft, dass die Räume zum vertragsgemäßen Gebrauch geeignet sind und bleiben, derartige Mängel den Gebrauchswert erheblich beeinträchtigen, ist der Mietzins entsprechend der gesetzlichen Regelung per se nur noch in geminderter Form fällig.

Dem Mieter steht überdies das Recht zu, wenn der Vermieter dem berechtigten Abhilfeverlangen nicht nachkommt, von seinem Zurückbehaltungsrecht am Mietzins Gebrauch zu machen und sogar das 3 - 5 fache der Monatsmiete einzubehalten (vgl. AG Bremen, 7 C 150/2003 vom 12.03.2004).

Darüber hinaus steht ihm auch ein Kündigungsrecht gem. § 569 Abs. 1 i. V. m. § 543 Abs. 1 BGB zu, da die Benutzung der Räumlichkeiten mit einer erheblichen Gefährdung der Gesundheit verbunden ist.

Schäden, die dem Mieter anlässlich dessen entstehen, hat der Vermieter selbstverständlich ebenso zu ersetzen.

4. Resümee

Tatsache ist, dass Feuchtigkeitserscheinungen in Objekten, vor allem in Wohnräumen, die mit Schimmelpilzbildung einhergehen, ganz einschneidende und gravierende Folgen für den Nutzer haben, dem es in der Regel weniger um die Mietminderung geht, als vielmehr darum, dass Gesundheitsschäden und die Beeinträchtigung der Nutzung des Objektes vermieden werden.

Um hier optimalen Schutz sowohl im beratenden Bereich, wie auch im Rahmen einer späteren gerichtlichen Auseinandersetzung zu erhalten, empfiehlt es sich, Mitglied des jeweils örtlichen Mietervereins zu werden. Die Mitgliedschaft beinhaltet in der Regel eine Rechtsschutzversicherung im Bereich Mietrecht.

Die Mitgliedschaft kann in Koblenz beim Mieterbund-Mittelrhein, Markenbildchenweg 15, 56068 Koblenz erworben werden (Rufnummer: 0261/15096).

Franz Obst