Die Mieterhöhung nach § 559 BGB

Neben den an anderer Stelle bereits gesondert erörterten Möglichkeiten der Erhöhung der Miete steht für den Vermieter die Möglichkeit, im Falle der Durchführung von Modernisierungsarbeiten nach § 559 BGB die Miete - durch einseitige Erklärung - zu erhöhen.

Die Besonderheit der Mieterhöhung bei Durchführung von Modernisierungsarbeiten liegt darin, dass - anders als bei der Mieterhöhung nach § 558 BGB - der Mieter hier grundsätzlich nicht zuzustimmen braucht. Nach § 559 Abs. 1 BGB ist der Vermieter - hat er bauliche Maßnahmen durchgeführt, die den Gebrauchswert der Mietsache nachhaltig erhöhen, die allgemeinen Wohnverhältnisse auf Dauer verbessern oder nachhaltige Einsparungen von Energie oder Wasser bewirken - berechtigt, die jährliche Miete um 11 % der für die Wohnung aufgewendeten Kosten zu erhöhen.

Wichtig ist in diesem Zusammenhang, dass durch die Modernisierungsarbeiten eine deutliche Verbesserung der Wohnsituation herbeigeführt wird, sei dies durch Steigerung des Gebrauchswertes, der allgemeinen Wohnverhältnisse oder durch Einsparmöglichkeiten hinsichtlich Energie oder Wasser.

Nur in solchen Fällen wird der Vermieter tatsächlich auch berechtigt sein, die Kosten solcher Modernisierungsarbeiten entsprechend in Höhe eines Betrags von 11 % auf die Jahresmiete aufzuschlagen.

Voraussetzung hierfür ist, dass der Vermieter diese Arbeiten selbst durchgeführt hat, bzw. hat durchführen lassen; insbesondere ist der Vermieter nicht befugt, Kosten, die er auf Grund von Maßnahmen Dritter zu erstatten hatte (Erschließungskosten) im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB geltend zu machen (OLG Hamm WuM 1983, 287; vgl. auch: AG Hamburg WuM 1987, 30). Diese Kosten wird der Vermieter jedoch gegebenenfalls sich darüber “wieder reinholen” können, indem er hier auf Grund eventueller verbesserter Lageverhältnisse gem. § 558 BGB ein Mieterhöhungsverlangen geltend macht.

Die Mieterhöhung nach § 559 BGB scheint somit für viele Vermieter den einfacheren Weg darzustellen, gegebenenfalls Kosten, die sie im Zusammenhang mit der Mietsache hatten, über die Miete auf die Mieter umzulegen. Dies kann sich jedoch sehr schnell als Trugschluss erweisen; insbesondere gilt es eine Besonderheiten zu berücksichtigen.

So wird der Vermieter zunächst darauf zu hinzuweisen sein, dass nur die auf die jeweilige Wohnung anfallenden Kosten in Höhe von 11 % umgelegt werden dürfen. Es kommt mithin nicht auf die Gesamtkosten an. Es wird gegebenenfalls - sind mehrere Wohnungen hiervon betroffen - eine entsprechend detaillierte Rechnung aufzumachen sein. Hierbei kann dann auch eine Umlage nach dem Verhältnis der einzelnen Wohnflächen nur im Einzelfall zulässig sein, wenn eine differenzierte Einzelberechnung nicht möglich ist. In allen anderen Fällen sind die konkreten Kosten für die Modernisierung jeder einzelnen Wohnung exakt herauszurechnen. Insbesondere in den Fällen, in denen die Modernisierungsarbeiten darin bestanden, dass neue (Isolier)Verglasungen angebracht worden sind - was in der Tat eine der häufigsten Fälle darstellt -, wird der Vermieter gehalten sein, pro Wohnung die entsprechenden Kosten nachzuweisen, als dies ohne Weiteres möglich sein dürfte.

Ferner wird der Vermieter auch berücksichtigen müssen, dass nur Kosten für Modernisierungsmaßnahmen umlagefähig sind; Kosten, die für die Instandhaltung, bzw. Instandsetzung aufgewandt werden mussten, darf er grundsätzlich nicht der Mieterhöhung zu Grunde legen.

Im konkreten Fall bedeutet dies, dass der Vermieter, der marode, einfach verglaste Holzfenster durch moderne, isolierverglaste Kunststofffenster ersetzt, nur die Differenz zwischen Isolierverglaskunststofffenstern und neuen einfach verglasten Holzfenstern geltend machen darf, da er die Holzfenster ohnehin im Rahmen seiner Instandhaltungspflicht auszutauschen hatte und diese Kosten dem Mieter nicht auferlegt werden dürfen.

Die “Fallstricke”, über die der Vermieter im Rahmen einer Mieterhöhung nach § 559 BGB “stolpern” kann, sind insoweit vielseitig. Es empfiehlt sich daher auch in diesem Fall, zunächst anwaltlichen Rat einzuholen, da oftmals auch die Problematik gerade in der Abgrenzung zwischen Modernisierungs- und Instandhaltungsmaßnahmen liegt.

Sylvain Lermen