Wie bereits an anderer Stelle erörtert, kann der Vermieter dem vertragstreuen Mieter grundsätzlich nur dann kündigen, wenn ein berechtigtes Interesse an der Beendigung des Mietverhältnisses vorliegt. Von dem Ausnahmetatbestand des § 573 a BGB ausgenommen, wird daher Hauptanwendungsfall der Eigenbedarf nach § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB sein.
Der Mieter wird daher gegen einen tatsächlich vorliegenden Eigenbedarf, der sich insoweit auch auf einen Familienangehörigen, oder den Vermieter bezieht, nur wenig Möglichkeiten haben, Einwendungen vorzubringen.
Relevante Einwendungen, wie eventuell anderer vorhandener Wohnraum oder ein Wohnen über Verhältnis (die 150 m² - Wohnung für nur einen Bewohner) sollen hierbei einmal außer Betracht gelassen werden. Hierbei handelt es sich zwar um durchaus häufiger vorkommende Erscheinungen im Rechtsalltag - ebenso wie der vorgeschobene Eigenbedarfsgrund -, dass hier ein Kündigung jedoch unzulässig ist, wird kaum in Frage zu stellen sein.
Das Vorliegen eines berechtigten Eigenbedarfsgrundes hingegen hat oftmals zur Folge, dass der Mieter seiner Verpflichtung zum Auszug kaum Hinderungsgründe entgegensetzen kann. Hiervon gibt es jedoch eine nicht zu unterschätzende Ausnahme: in Fällen, in denen das Mietverhältnis noch nicht allzu lange Bestand hat, kann eine ausgesprochene Eigenbedarfskündigung gegen den Grundsatz von Treu und Glauben verstoßen und ist damit unzulässig sein, wenn der Eigenbedarfsgrund bereits vor Abschluss des Mietvertrages vorlag, bzw. vorhersehbar war. In diesem Fall hat das Bundesverfassungsgericht (in WuM 1989, 114) von einem widersprüchlichen Verhalten gesprochen, wenn der Vermieter, obgleich er den Eigenbedarfsgrund kennt, zumindest aber kennen müsste, die Wohnung gleichwohl auf unbestimmte Zeit vermietet, zumal es ihm grundsätzlich möglich wäre, mit Blick auf diesen eventuellen Eigenbedarfsgrund von vorne herein ein Zeitmietverhältnis anzubieten.
Das Bundesverfassungsgericht - und ihm folgend auch die sonstige Rechtsprechung - setzen es daher als zumutbar voraus, dass der Vermieter einen voraussichtlichen Zeitraum von ca. 5 Jahren überblicken kann; im Klartext bedeutet dies, dass eine Eigenbedarfskündigung, die innerhalb der ersten 5 Jahre nach Abschluss des Mietverhältnisses ausgesprochen wird und hinsichtlich derer der Eigenbedarfsgrund vorhersehbar war, unwirksam ist (vgl: BVerfG WuM 1989, 114; LG Ravensburg WuM 2003, 332; LG Wuppertal WuM 1991, 691; LG Trier WuM 1990, 349; LG Hamburg WuM 1993, 50; LG Stuttgart WuM 1989, 249).
Für den Vermieter stellt sich nunmehr die Frage, ob er damit automatisch auch mit Geltendmachung eines Eigenbedarfsgrundes für die ersten 5 Jahre des Mietverhältnisses ausgeschlossen ist. Diesen Umkehrschluss zu ziehen, wäre indes falsch! Das Bundesverfassungsgericht und ihm folgend die Rechtsprechung knüpfen lediglich daran an, dass bestimmte Eigenbedarfsgründe vorhersehbar sind. Dies sind eben die Fälle, in denen abgesehen werden kann, dass z.B. der volljährige Sohn ggf. in eine eigene Wohnung ziehen möchte, anstelle weiterhin das 12 m² große Jugendzimmer zu bewohnen (so z.B. LG Berlin MM 1998, 79). Aus Vermietersicht bedeutet dies also, dass Eigenbedarfsgründe, die schlicht und ergreifend nicht vorhersehbar waren, weiterhin und auch vor Ablauf der von der Rechtsprechung geforderten 5 Jahres- Frist, zur Kündigung berechtigen.
Denkbar sind in solchen Konstellationen z.B. Todesfälle oder der unvorhersehbare Verlust des Arbeitsplatzes, der zur Folge hat, dass der Vermieter das bisher bewohnte Eigenheim verkaufen muss.
Dem Vermieter Vermieter wird daher grundsätzlich anzuempfehlen sein, in der Kündigungsbegründung auch die Gründe auszuführen, weshalb dieser Bedarf unvorhersehbar war. Anwaltlicherseits jedenfalls wird einer Kündigung, die vor Ablauf dieser Frist ausgesprochen wird und die keine Begründung zur Vorhersehbarkeit enthält, grundsätzlich zu widersprechen sein.
Sylvain Lermen