Fristlose Kündigungen von Vermieterseite dürften allgemein bekannt sein. Oft wird der Vermieter von diesem Rechtsinstitut dann Gebrauch machen, wenn der Mieter mit der Verpflichtung zur Zahlung der Miete in Höhe von mindestens 2 Monatsmieten sich im Rückstand befindet. Auch erhebliche Vertragsverstöße des Mieters - z.B. grobe ehrverletzende Beleidigungen und dergleichen - berechtigen unter Umständen, ggf. auch erst nach vorheriger Abmahnung, zur fristlosen Kündigung.
Oftmals unberücksichtigt bleibt hierbei jedoch, dass auch ein Mieter berechtigt sein kann, das bestehende Mietverhältnis fristlos zu kündigen. Wie der Vermieter auch, wird der Mieter selbstredend bei groben Beleidigungen, Körperverletzungen und anderen krassen Verletzungen des Mietvertrages zur fristlosen Kündigung berechtigt sein. Der wohl häufigste in der Praxis vorkommende Grund ist jedoch die fristlose Kündigung durch den Mieter wegen erheblicher Gefährdungen seiner Gesundheit.
Voraussetzung hierfür ist, dass die Gesundheitsbeeinträchtigung konkret droht. Angenommen hat z.B. das Amtsgericht Stade eine solche Gesundheitsgefährdung bei einer überhöhten Formaldehydkonzentration in der Wohnung (AG Stade WuM 2000, 417). Auch gravierende Feuchtigkeitsschäden mit Schimmelpilzbildung oder extremer Ungezieferbefall können unter Umständen zur fristlosen Kündigung berechtigen (vgl: AG Regensburg WuM 1988, 361; AG Flensburg WuM 1996, 616; AG Trier WuM 2001, 486; AG Aachen WuM 1999, 457).
Wichtig ist in diesen Fällen jedoch, dass die Gesundheitsbeeinträchtigungen konkret drohen. Alleine der Umstand, dass ggf. in einer Wohnung Schimmelpilzbefall zu verzeichnen ist, berechtigt nicht zum Ausspruch der fristlosen Kündigung. Essentiell ist in diesem Falle die Erheblichkeit des Mangels. Unter Umständen wird der Mieter hier sicherlich auch in seiner Person liegende Veranlagungen heranziehen können. So wird ein Mieter, der unter erheblichem Asthma leidet und Schimmelpilzbildungen in der Wohnung registriert, auf Grund dieser Tatsache berechtigt sein können, das Mietverhältnis fristlos zu kündigen.
Wichtig ist hierbei jedoch, dass der entsprechende Nachweis - im Rahmen einer gerichtlichen Auseinandersetzung - von dem Mieter erbracht werden muss.
Fraglich ist daher in dieser Konstellation, ob der Mieter, dem von seinem Recht zur fristlosen Kündigung Gebrauch machen will zwingend auch zur Minderung berechtigt sein muss und ob umgekehrt das Recht die Miete zu Mindern zwingend auch ein Recht zur fristlosen Kündigung gibt. Beides wird zu verneinen sein: Der Mieter kann sehr wohl zur Mietminderung in nicht unerheblicher Größenordnung berechtigt sein, ohne dass gleichzeitig er hierauf eine fristlose Kündigung stützen kann. Dies wird regelmäßig dann anzunehmen sein, wenn der erhebliche Mietmangel nicht gleichzeitig eine Gesundheitsgefährdung mit sich bringt. Auf der anderen Seite kann der Mieter jedoch auch seine Minderungsrechte durch längeren Nichtgebrauch verlustig gegangen sein und gleichwohl - eben auf Grund konkreter Gesundheitsgefährdungen - zum Ausspruch der fristlosen Kündigung weiterhin berechtigt sein (so jedenfalls LG Paderborn WuM 1998, 21).
Zu bedenken gilt es weiterhin, dass grundsätzlich die fristlose Kündigung wegen Gesundheitsbeeinträchtigungen verschuldensunabhängig ist. Einer Abmahnung, wie bei eventuellen Beleidigungen bedarf es daher nicht. Etwas anderes gilt nach Auffassung des Oberlandesgerichts Naumburg lediglich in den Fällen, in denen die Gesundheitsgefährdung leicht und ohne weiteres Aufhebens zu beseitigen ist (OLG Naumburg WuM 2003, 144); in diesen Fällen dürfte dann aber bereits keine drohende Gesundheitsbeeinträchtigung vorliegen, zumal der Mieter diesen Mangel selbst beheben darf und bei Gefahr im Verzug in Ansehung der ihm obliegenden Schadensminderungspflicht hierzu auch - im Rahmen des ihm zumutbaren - auch verpflichtet ist.
Zusammenfassend wird festzuhalten sein, dass die fristlose Kündigung wegen drohender Gesundheitsbeeinträchtigungen viel Spielraum für Diskussionen bietet und insbesondere auch - wird sie ungerechtfertigterweise ausgesprochen - erhebliche finanzielle Nachteile für den Mieter zur Folge haben kann. Kündigt der Mieter nämlich unberechtigterweise die Wohnung fristlos, wird diese Kündigung in eine ordentliche Kündigung umzudeuten sein, mit der Folge, dass unter Umständen noch 3 - im schlimmsten Falle sogar fast 4 - Monatsmieten noch zu entrichten sind. Es empfiehlt sich daher grundsätzlich vor Ausspruch einer solchen fristlosen Kündigung die Einholung entsprechenden rechtlichen Rates bei einem Rechtsanwalt oder einem der örtlichen Mietervereine.
Sylvain Lermen