Zum Anspruch des Mieters preisfreien Wohnraums auf Überlassung von Belegkopien

Die Überprüfbarkeit von Nebenkostenabrechnungen für den Vermieter: Die Entscheidung des Bundesgerichtshofs vom 08. März 2006 - VIII ZR 78/05 - und deren Auswirkung für die Praxis im Bereich des Mietrechts.

Im März dieses Jahres sorgte eine Entscheidung des Bundesgerichtshofs für einigen Wirbel, warf sie doch letztlich Grundsätze um, die in der mietrechtlichen Beratung stets als herrschende und gängige Rechtsprechung anerkannt waren.

Bis zum 08. März 2006 waren bei der Überprüfung und Zahlung auf Nebenkostenabrechnungen folgende Punkte als herrschende Rechtsprechung und Literaturansicht anerkannt und damit gängige Praxis bei der mietrechtlichen Beratung durch Rechtsanwälte und Vertreter der deutschen Mietervereine (auf Mieterseite) und Haus- und Grundeigentümervereine (auf Vermieterseite):

Die Forderung des Vermieters aus einer Nebenkostenabrechnung ist erst nach Ablauf eines angemessenen Zeitraums durchsetzbar, in dem der Mieter die Abrechnung auf ihre Schlüssigkeit hin überprüfen und gegebenenfalls von seinen weiteren Rechten Gebrauch machen kann (so u.a.: OLG Düsseldorf, Zeitschrift für Miet- und Raumrecht 2000, 453; OLG Hamm, Wohnungswirtschaft und Mietrecht - WuM 1982, 72; LG Limburg, WuM 1997, 120; AG Eschweiler, WuM 1996, 99; AG Büdingen, WuM 1996, 715; Langenberg in Schmidt-Futterer, Großkommentar des Wohn- und Gewerberaummietrechts, 8. Aufl., 2003, § 565, Rn. 431).

Ferner wurde dem Mieter ein Rechtsanspruch - auch bei preisfreiem Wohnraum - zugebilligt, wonach dieser von dem Vermieter verlangen darf, die der Abrechnung zugrunde liegenden Belege - gegen Auslagenerstattung - in Fotokopie zur Überprüfung und Einsichtnahme übermittelt zu bekommen (LG Duisburg, WuM 2002, 32; LG Hamburg, WuM 1997, 500; AG Neu-Brandenburg, WuM 1994, 351; Langenberg in Schmidt-Futterer, a.a.O., Rn. 495).

Für die mietrechtliche Beratung in der Vergangenheit hatte dies zur Folge, dass der - insoweit auch meist unerfahrene - Mieter mit seiner Nebenkostenabrechnung, hinsichtlich deren Richtigkeit er Zweifel hegte, bei seinem Rechtsanwalt, bzw. Rechtsberater vorstellig werden konnte. Dieser veranlasste sodann ein entsprechendes Schreiben an den Vermieter, in welchem er um Übermittlung der der Abrechnung zugrunde liegenden Belegkopien bat, auf deren Grundlage sodann die Abrechnung überprüft wurde.

Hiermit war der Vermieter sodann auch unter Zugzwang gesetzt, als nach der damals vorherrschenden Rechtsprechung hierdurch die Fälligkeit der Nebenkostenabrechnung solange gehemmt war, bis die Belegkopien zugesandt waren (vgl. hierzu: OLG Düsseldorf, Deutsche Wohnungswirtschaft - DWW 2000, 122; LG Essen, DWW 1996, 371; AG Köln, WuM 1996, 629).

Wie jedoch bereits umrissen, handelte es sich bei dieser Praxis lediglich um die von der vorherrschenden Rechtsprechung anerkannte Vorgehensweise. Dies hat zur Folge, dass es freilich auch eine Gegenansicht hierzu gab (so z.B. AG Frankfurt/M DWW 1999, 158; Lützenkirchen in Monatsschrift für Deutsches Recht - MDR 1998, 136), die - wenngleich in Literatur und Rechtsprechung weit weniger vertreten - letztlich der Ausgangspunkt dafür war, dass der Bundesgerichtshof sich hiermit zu befassen hatte.

In seinem Urteil hat der Bundesgerichtshof hinsichtlich des existieren eines Überprüfungszeitraums und des Anspruchs auf Übermittlung von Belegkopien nunmehr die ursprünglich herrschende Auffassung verworfen.

Zwar wird eingeräumt werden müssen, dass sich dieser Wandel in der Rechtsprechung bereits mit einem Urteil des Bundesgerichtshofs vom 09. März 2005 - also fast auf den Tag ein Jahr zuvor - angekündigt hatte, als dort bereits ausgeführt wurde, dass für die Fälligkeit grundsätzlich nur die Erteilung einer unter formellen Gesichtspunkten ordnungsgemäßen Abrechnung erforderlich sei; in Fachkreisen blieb dies jedoch weitgehend unbeachtet, zumal sich an der damals noch anerkannten Verpflichtung des Vermieters auf Vorlage der Belegkopien weiterhin nichts geändert hatte. Dies umso mehr auch aus dem Grunde, als der Bundesgerichtshof zumindest von einem Zurückbehaltungsrecht des Mieters hinsichtlich der Nebenkostennachforderungen ausging, solange dem Mieter keine Überprüfung der Abrechnung ermöglicht worden war. Selbst nach dieser - nunmehr veränderten - Rechtsprechung verblieb es also dabei, dass bei unterbliebener Übermittlung von Belegkopien, der Vermieter seinen Anspruch aus der Nebenkostenabrechnung nicht geltend machen konnte. Dem Umstand, dass dies nun nicht mehr aufgrund fehlender Fälligkeit sondern infolge eines Zurückbehaltungsrechts der Fall war, kam daher auch nur untergeordnete Bedeutung zu.

Dem hat der Bundesgerichtshof nunmehr jedoch einen Riegel vorgeschoben, in dem er einen Anspruch des Mieters von preisfreiem Wohnraum auf Vorlage von Belegkopien ablehnt.

Der Bundesgerichtshof führt hierzu nämlich aus:

“Gem. § 259 Abs. 1 BGB hat der zu Rechenschaft Verpflichtete dem Berechtigten eine die geordnete Zusammenstellung der Einnahmen oder der Ausgaben enthaltende Rechnung mitzuteilen und Belege ‘vorzulegen’, soweit diese erteilt zu werden pflegen. Einen Anspruch des Mieters auf Überlassung von Fotokopien der Abrechnungsbelege sieht das Gesetz für den Bereich des preisfreien Wohnraums nicht vor. Allerdings ist für preisgebundene Wohnraummietverhältnisse in § 29 Abs. 2 S. 1 NMV bestimmt, dass der Mieter an Stelle der Einsicht in die Berechnungsunterlagen Ablichtung davon gegen Erstattung der Auslagen verlangen kann. Nach einer in Teilen der Rechtsprechung und des Schrifttums vertretenen Auffassung, die sich die Revision zu Eigen macht, ist diese Regelung entsprechend auf preisfreien Wohnraum anzuwenden […].

Einer analogen Anwendung steht entgegen, dass eine planwidrige Regelungslücke des Gesetzes nicht vorliegt. § 29 Abs. 2 S. 1 NMV ist eine nur noch nach Maßgabe des § 50 WoFG anwendbare Sonderbestimmung für den preisgebundenen Wohnraum […]. Von einer Nachfolgeregelung hat der Gesetzgeber abgesehen.

Zu Recht hat das Berufungsgericht auf einen Anspruch des Beklagten auf Übersendung von Fotokopien nach den Grundsätzen von Treu und Glauben (§ 242 BGB) verneint. Unter Berücksichtigung der jeweils berechtigten Interessen der Vertragsparteien genügt es zur Begründung eines solchen Anspruchs des Mieters nicht, dass er - wie hier der Beklagte - bereit ist, dem Vermieter dessen Auslagen für die Anfertigung der Fotokopien zu erstatten […].”

Der Bundesgerichtshof hat damit zum Ausdruck gebracht, dass bei preisfreiem Wohnraum die Einsicht in die Originalbelege in den Räumlichkeiten des Vermieters der Regelfall ist. Die Bestimmungen, die bei preisgebundenem Wohnraum Anwendung finden und die einen Anspruch auf Übermittlung von Belegkopien vorsehen, finden bei preisfreiem Wohnraum mithin keine Anwendung. Der Bundesgerichtshof vertritt insoweit die Auffassung, dass der Gesetzgeber in vollem Bewusstsein eine Regelung auf Übermittlung der Belegkopien nur für preisgebundenen Wohnraum getroffen habe und damit klar und eindeutig zum Ausdruck gebracht haben will, dass in den sonstigen Fällen ein Anspruch auf Übermittlung solcher Kopien nicht bestehen soll.

Der Bundesgerichtshof relativiert seine Rechtsprechung jedoch dahingehend, als er dem Mieter zumindest dann einen Anspruch auf Übermittlung von Fotokopien zubilligen will, wenn ihm die Einsichtnahme in die Abrechnungsunterlagen in den Räumen des Vermieters nicht zugemutet werden kann. Dies dürfte regelmäßig dann der Fall sein, wenn eine erhebliche Ortsverschiedenheit zwischen Mieter und Vermieter, bzw. Mieter und Hausverwaltung vorliegt. In dem zur Diskussion stehenden Fall, über den der Bundesgerichtshof zu entscheiden hatte, befanden sich nämlich sowohl die Wohnung des Mieters, als auch die Räumlichkeiten der Hausverwaltung in Berlin, so dass hier der Bundesgerichtshof zu der Auffassung gelangte, dass es dem Mieter durchaus zuzumuten sei, hier bei der Hausverwaltung selber vorstellig zu werden und die Nebenkostenabrechnungsbelege dort einzusehen.

Bereits nach einem halben Jahr in der praktischen Anwendung wirft diese neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshof erhebliche Probleme auf, die sich in Ansehung der zum Ende des Jahres 2006 wiederum anstehenden “Welle” der Nebenkostenabrechnungen für das Kalenderjahr 2005 noch verstärken dürften,

Die sich offenbarenden Probleme sind hierbei sowohl rein tatsächlicher Natur; aber auch in rechtlicher Hinsicht ist der von dem Bundesgerichtshof nun eingeschlagene Weg fragwürdig.

In tatsächlicher Hinsicht wird zunächst zu berücksichtigen sein, dass in einer nicht unerheblichen Anzahl von Fällen der nunmehr auf sich alleine gestellte Mieter mit der Überprüfung der Nebenkostenabrechnung schlichtweg überfordert sein dürfte.

So gilt es nämlich zu bedenken, dass sich die Einsichtnahme in die dem Mieter vorgelegten Nebenkostenbelege sich gerade nicht darin erschöpft, die in den Rechnungen genannten Beträge mit denen aus der Nebenkostenabrechnung abzugleichen. Vielmehr ist oftmals eine Vielzahl anderer Aspekte in die Überprüfung mit einzubeziehen, die gerade dem rechtsunkundigen Mieter nicht zwingend ins Auge fallen.

Die möglichen Beispiele sind mannigfaltig: So werden nicht gerade selten Positionen in Nebenkostenabrechnungen eingestellt, die nach der Betriebskostenverordnung gerade nicht umgelegt werden dürfen, wie z.B. die Rechtsschutzversicherung des Vermieters. Auch decken sich die in den Belegen ausgewiesenen Rechnungszeiträume nicht immer mit denen in der Nebenkostenabrechnung. Dem rechtsunkundigen Mieter werden solche Unregelmäßigkeiten - derer es noch weit mehr gegeben kann - in den seltensten Fällen auffallen.

Die einzige Möglichkeit Nachteile auszuschließen - die auch von den Befürwortern der Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs gerne angeführt wird - wird es dann sein, den Überprüfungstermin im Beisein eines Rechtsbeistandes wahrzunehmen. Dies dürfte jedoch an tatsächlichen Aspekten scheitern. Sofern der Mieter durch einen der örtlichen Mietervereine beraten und vertreten wird, dürfte eine Überprüfung durch die jeweiligen Berater nahezu ausgeschlossen sein, als schlichtweg nicht genügend rechtsberatendes Personal zur Verfügung gestellt werden kann, um die dann erforderlich werdende Vielzahl an “Hausbesuchen” bei Vermietern zu bewältigen - ganz zu schweigen von den hierdurch ausgelösten Mehrkosten. Nicht viel anders dürfte die Situation bei der Überprüfung einer Nebenkostenabrechnung durch einen Rechtsanwalt aussehen, zumal auch hier für den Mieter - der sich oftmals in der wirtschaftlich schwächeren Lage befindet - nicht unerhebliche Mehrkosten entstehen können.

Einen vertretbaren Lösungsansatz für alle diese Probleme hat der Bundesgerichtshof freilich nicht liefern können, als er in den Urteilsgründen mitteilen ließ, durch die Einsichtnahme in den Räumen des Vermieters “kann Fehlverständnissen der Abrechnung und zeitlichen Verzögerungen durch ein Verlangen des Mieters nach Übersendung weiterer Kopien von Rechnungsbelegen […] vorgebeugt werden“.

Neben diesen tatsächlichen Problemen begegnet die Entscheidung des Bundesgerichtshofs auch verfassungsrechtlichen Bedenken: Der Bundesgerichtshof stellt nämlich selbst klar, dass in Fällen, in denen Ortsverschiedenheit vorliegt, eine Anspruch auf Übersendung der Fotokopien weiterhin bestehen könne. Gerade hierin dürfte jedoch eine erhebliche Ungleichbehandlung der Mieter liegen, als nicht ersichtlich, weshalb der Mieter, der in erheblicher räumlicher Entfernung von dem Vermieter lebt besser gestellt sein sollte, als der Mieter, der praktisch vor Ort lebt, zumal aus Sicht des Mieters die Vorlage von Belegkopien nebst deren Möglichkeit zur Überprüfung regelmäßig der unmittelbaren Einsichtnahme vorzuziehen ist.

Zusammenfassend wird festzuhalten sein, dass nunmehr - ein halbes Jahr nach dem Ergehen jenes denkwürdigen Urteils des Bundesgerichtshofs - ein weiteres Mal Verbraucherrechte in nicht unerheblicher Weise beschnitten worden sind, zumal in kaum einem anderen mietrechtlichen Bereich so viele Fehler gemacht werden, wie dies bei den Nebenkosten der Fall ist.

Es bleibt mithin abzuwarten, ob die nunmehr neue Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs Bestand haben wird; dies auch unter verfassungsrechtlichen Gesichtspunkten.

Sylvain Lermen