AG Montabaur, Urteil v. 27.03.2007 - 5 C 463/06

Das Amtsgericht Montabaur hatte in dem vorliegenden Fall über ein Mieterhöhungsverlangen zu entscheiden, welches darauf gestützt wurde, dass sich die Wohnfläche gegenüber der in dem Mietvertrag ursprünglich angegebenen Fläche vergrößert haben soll. Die Klägerin stützte dies darauf, dass durch Umbaumaßnahmen an der bereits seit über 30 Jahren bestehenden Terrasse eine Überdachung geschaffen worden sei, die zur Hälfte, zumindest jedoch zu einem Viertel auf die Wohnfläche angerechnet werden müssen. Das Amtsgericht hat die Klage diesbezüglich mit der Begründung abgewiesen, dass der Anspruch auf Mieterhöhung zumindest verwirkt sei, als die Fläche der Terrasse bereits vor über 30 Jahren zur Wohnfläche hätte hinzugerechnet werden können; darüber hinaus stelle die “Überdachung” qualitativ auch keine Verbesserung dar, die geeignet wäre, ein Mehr an Wohnfläche zu begründen.

IM NAMEN DES VOLKES
Urteil

In dem Rechtsstreit

H… R…

- Klägerin -

Prozessbevollmächtigte: ….

gegen

R… H…

- Beklagte -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Obst, Lermen & Kollegen , Löhrstraße 78-80, 56068 Koblenz

wegen: Wohnraummietvertrag

hat das Amtsgericht in Montabaur

auf die mündliche Verhandlung vom 13. Februar 2007

durch den Richter am Amtsgericht

für Recht erkannt:

1. Die Klage wird abgewiesen.
2. Die Kosten des Rechtsstreits trägt die Klägerin.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.
4. Die Berufung wird nicht zugelassen.

- abgekürzt gem. § 313 a ZPO -

Die Klage ist nicht begründet. Die Klägerin hat gegen die Beklagte keinen Anspruch auf Zustimmung der Mieterhöhung (kalt) von 600,00 Euro auf 650,00 Euro. Infolge dessen ist die Beklagte auch nicht verpflichtet, außergerichtliche Kosten der Klägerin in Höhe von 33,93 Euro zu bezahlen.

Das Mieterhöhungsverlangen der Klägerin vom 26. Juli 2006 ist deshalb unwirksam, weil dies über den anerkannten Betrag, nämlich auf 600,00 Euro, hinausgeht. Der Anspruch ist insoweit verwirkt, § 242 BGB. Eine Verwirkung liegt dann vor, wenn der Berechtigte es längere Zeit hindurch nicht geltend gemacht hat, der Verpflichtete sich darauf eingerichtet hat und sich nach dem gesamten Verhalten des Berechtigten auch darauf einrichten durfte, dass dieser das Recht auch in Zukunft nicht geltend machen werde.

Die Klägerin hat vorgetragen, dass in der Wohnflächenangabe in dem Mietvertrag von 120 qm die noch zu errichtende Terrasse nicht mit beinhaltet sei. Wenn dem so ist, dann hat die Klägerin bzw. deren Rechtsvorgängerin in den vergangenen Jahren eine Mieterhöhung nicht auf die nunmehr fertiggestellte bzw. nach Vortrag der Klägerin vergrößerte Terrasse gestützt. Die Beklagte konnte sich also darauf einstellen, dass eine Mieterhöhung jedenfalls nicht mit der Fläche der Terrasse (sei es auch anteilmäßig) begründet würde. Wenn, dann käme allenfalls nach Vortrag der Klägerin der Teil in Betracht, der sich auf die von ihr behauptete Vergrößerung der Terrasse bezieht, also um 4 qm.

Inwieweit Terrassen bei der Wohnflächenberechnung zu berücksichtigen sind, ist in der Tat streitig. Die Wohnflächenberechnung vom 01.01.2004 für Wohnung nach dem Wohnraumförderungsgesetz geht insoweit in Artikel 1 § 4 davon aus, dass Terrassen in der Regel zu einem Viertel, höchstens jedoch bis zur Hälfte berücksichtigt werden dürften. Bei einem Mittel wären das ein Drittel. Das wären dann im vorliegenden Fall 1,33 qm. Insoweit hat die Beklagte aber dem Mieterhöhungsverlangen der Klägerin von 555,77 Euro auf 600,00 Euro bereits ausreichend Genüge getan.

Selbst wenn die Frage der Verwirkung dahinstehen könnte, so geht das Gericht aufgrund der von der Beklagten vorgelegten Fotos davon aus, dass der jetzige Zustand im Ergebnis zu einer Verschlechterung der Gesamtsituation der Wohnung der Beklagten einschließlich der Terrasse geführt hat. Das sind zum einen die tragenden Säulen der ausgebauten Dachgeschosse, drei an der Zahl, das ist die durch die Balkonisierung des ersten Geschosses herbeigeführte teilweise Verdunkelung der Terasse wie auch die Verschlechterung des Lichteinfalls in die entsprechenden Räume in der Wohnung, deren Fenster zur Terrasse hin gehen. Das ist zum anderen auch darin zu sehen, dass die Überdachung der Terrasse eben keine ordentliche Überdachung in diesem Sinne ist, weil die Überdachung weder regensicher noch schmutzsicher ist. Hinzu kommt dann zusätzlich noch die Sichtverschlechterung nach rechts durch den Ausbau auf dem Nachbargrundstück. Auch unter diesem Gesichtspunkt wäre das Erhöhungsverlangen der Klägerin unbegründet, jedenfalls über den Betrag von 600,00 Euro hinaus.

Die Klage war deshalb mit der Kostenfolge aus § 91 ZPO abzuweisen. Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit folgt /aus §§ 708 Nr. 11, 711, 713 ZPO.

Gemäß § 511 Abs. 4 ZPO bestand keine Veranlassung, die Berufung zuzulassen. Der vorliegende Fall ist nicht von grundsätzlicher Bedeutung und erfordert auch nicht die Zulassung der Berufung wegen Fortbildung des Rechts oder der Sicherung einer einheitlichen Rechtssprechung.

Streitwert: 600,00 Euro