LG Koblenz, Urteil v. 04.12.2007 - 6 S 139/07

Das Landgericht hatte hier als Berufungsgericht über die Anforderungen, die an eine Mietaufhebungsvereinbarung zu stellen sind, zu befinden. Der klagende Vermieter war in erster Instanz vor dem Amtsgericht Koblenz weitestgehend unterlegen, als man dort nach durchgeführter Beweisaufnahme zu dem Ergebnis gekommen war, Mieter und Vermieter hätten sich “per Handschlag” auf eine vorzeitige Beendigung des Mietverhältnisses geeinigt. Dieser Auffassung ist das Landgericht nicht gefolgt und hat der Klage vollumfänglich stattgegeben.

IM NAMEN DES VOLKES
URTEIL

Berufungsverfahren

R… G…

- Kläger und Berufungskläger -

Prozessbevollmächtigte: Rechtsanwälte Obst, Lermen & Kollegen , Löhrstraße 78-80, 5 60 68 Koblenz

g e g e n

F… Sch…

- Beklagte und Berufungsbeklagte -

Prozessbevollmächtigte: …

Die 6. Zivilkammer des Landgerichts Koblenz
hat auf die mündliche Verhandlung vom 13.11.2007
durch den Vorsitzenden Richter am Landgericht …,
die Richterin am Landgericht …,
und die Richterin …

für Recht erkannt:

1. Auf die Berufung des Klägers wird das am 11.04.2007 verkündete Urteil des Amtsgerichts Koblenz teilweise abgeändert und wie folgt neu gefasst : Die Beklagte wird verurteilt, an den Kläger 1.810,00 Euro nebst Zinsen in Höhe von 5 Prozentpunkten über dem Basiszinssatz aus 490,00 Euro seit dem 05.04.2005, aus 438,00 Euro seit dem 05.05.2005 sowie aus jeweils 441,00 Euro seit dem 05.06.2005 und dem 05.07.2005 zu zahlen.
2. Die Beklagte trägt die Kosten des Rechtsstreits beider Instanzen.
3. Das Urteil ist vorläufig vollstreckbar.

Entscheidungsgründe :
(gemäß § 540 ZPO)

I.

Der Kläger begehrt von der Beklagten Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 1.810,00 Euro aufgrund eines Mietvertrages vom 16.08.2004 über die Wohnung …straße 13 in …. Die Forderung setzt sich zusammen aus der Garagenmiete für den Monat März 2005 in Höhe von 46,00 Euro sowie der Nettokaltmiete nebst Garagenmiete in Höhe von monatlich 441,00 Euro für den’ Zeitraum von April 2005 bis einschließlich Juli 2005.

Mit am 11.04.2007 verkündetem Urteil, auf dessen Tatbestand und Entscheidungsgründe zur näheren Darstellung des Sach- und Streitstandes verwiesen wird, hat das Amtsgericht der Klage in Höhe von 490,00 Euro teilweise mit der Begründung stattgegeben, nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme sei vom Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages Ende April 2005 auszugehen.

Hiergegen wendet sich der Kläger mit seiner form- und fristgerecht eingelegten Berufung. Er beantragt, unter Abänderung des Urteils die Beklagte zur Zahlung weiterer 1.320,00 Euro nebst Zinsen zu verurteilen.

Die Beklagte beantragt, die Berufung zurückzuweisen.

Wegen des weiteren Vorbringens der Parteien wird auf die in der Berufungsinstanz gewechselten Schriftsätze nebst Anlagen verwiesen.

II.

Die zulässige Berufung hat in der Sache vollumfänglich Erfolg.

1.

Dem Kläger steht ein Anspruch gegen die Beklagte auf Zahlung rückständiger Miete in Höhe von 1.810,00 Euro gemäß § 535 BGB i.V.m. § 7 des Mietvertrages vom 16.08.2004 zu.

Unstreitig hat die Beklagte die Garagenmiete in Höhe von 46,00 Euro für den Monat März 2005 sowie die Nettokaltmiete nebst Garagenmiete in Höhe von 441,00 Euro für den Monat April 2005 nicht gezahlt.

Es steht weiterhin zur Überzeugung der Kammer fest, dass die Parteien anlässlich eines Gespräches bei Auszug der Beklagten am 29.04.2005 keinen Mietaufhebungsvertrag geschlossen haben.

Nach Aussage des Zeugen K… stritten die Parteien am Tag des Auszugs der Beklagten um noch durchzuführende Renovierungsarbeiten sowie um die Übergabe der Schlüssel. Diesen Streit habe der Zeuge M… dann zu schlichten versucht, woraufhin sich die Parteien die Hand gereicht haben. Der Zeuge K… hat gerade nicht bekundet, dass die Parteien über die sofortige Aufhebung des Mietverhältnisses stritten, nach Aussage des Zeugen ging es lediglich um die Durchführung der Endrenovierung beziehungsweise um die Abwicklung der Schlüsselübergabe.

Auch nach Aussage des Zeugen M… drehte sich der Streit zwischen den Parteien hauptsächlich um die Renovierungsarbeiten. Soweit der Zeuge dann weiter bekundet, der Kläger habe schließlich auch die Kündigung der Beklagte anerkannt, woraufhin sich beide dann die Hand gereicht hätten, kann hierin objektiv noch keine Mietaufhebungsvereinbarung gesehen werden.

An eine Mietaufhebungsvereinbarung sind strenge Anforderungen zu stellen. Dabei ist zu beachten, dass eine Kündigungserklärung allein in der Regel noch nicht als Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages angesehen werden kann. Lediglich der Auszug selbst kann als derartiges Angebot des Mieters aufgefasst werden. Der Vermieter kann dieses Angebot ausdrücklich oder stillschweigend annehmen. Dabei stellt beispielsweise die bloße Annahme der Schlüssel für sich allein noch keine stillschweigende Annahme des Angebots dar, weil dem Vermieter in der Regel nichts anderes übrig bleibt, als die Schlüssel entgegenzunehmen (Blank in Schmidt-Futterer, Mietrecht, 9. Aufl., Anhang zu § 542 BGB Rn. 9) .

Dass demnach im Auszug der Beklagten am 29.04.2005 liegende Angebot auf Abschluss eines Mietaufhebungsvertrages hat der Kläger jedoch weder ausdrücklich noch stillschweigend angenommen. Es ist nach dem Ergebnis der Beweisaufnahme nicht auszuschließen, dass sich der seitens des Zeugen M… bekundete Handschlag lediglich auf die nach den Wünschen des Klägers noch zusätzlichen durchzuführenden Renovierungsarbeiten bezog. Zudem konnte der Zeuge keine genauen Angaben zum möglichen Inhalt einer getroffenen Mietaufhebungsvereinbarung machen, seine Aussage bleibt in diesem Punkt vage und pauschal. Schließlich relativiert er seine Aussage noch dahingehend, dass der Kläger eigentlich mit allem nicht einverstanden und sehr aufgebracht war. Unter diesen Umständen entspricht es bereits nicht der Lebenserfahrung, dass sich der Kläger ohne weitere Abreden oder Zugeständnisse seitens der Beklagten zur Aufhebung des Mietvertrages bereit erklärt.

Die Beklagte hat das Mietverhältnis auch nicht mit Schreiben vom 17.03.2005 (Bl. 54 GA) und 08.04.2005 (Bl. 16 GA) wirksam fristlos gegenüber dem Kläger gekündigt.

Der Kläger hat den Zugang des Schreibens vom 17.03.2005 bestritten. Die insoweit darlegungs- und beweispflichtige Beklagte hat für ihre Behauptung des Zugangs keinerlei Beweis angeboten.

Auch im Schreiben vom 08.04.2005 kann eine fristlose Kündigung nicht gesehen werden. In diesem Schreiben bezieht sich die Beklagte lediglich pauschal auf Mängel der Wohnung und eine bestehende psychische Belastung angesichts des Verhaltens einer Mitmieterin. Unabhängig davon, ob die Beklagte mit diesem Schreiben bereits ihrer Begründungspflicht gemäß § 569 Abs. 4 BGB genügt, fehlt es jedenfalls an jeglichem Vortrag seitens der Beklagten dahingehend, ob auch tatsächlich zur außerordentlichen fristlosen Kündigung berechtigende wichtige Gründe vorlagen.

Das Kündigungsschreiben vom 08.04.2005 ist daher als ordentliche, befristete Kündigung auszulegen. Die Kündigung gemäß §§ 542, 573 c BGB ist damit spätestens am dritten Werktag eines Kalendermonats zum übernächsten Monat zulässig, vorliegend mithin zum 31.07.2005.

Entsprechend hat die Beklagte auch die Mieten für die Monate Mai bis Juli 2005 zu entrichten.

2.

Der Zinsanspruch folgt aus §§ 286, 288 BGB. Die Beklagte befindet sich mit den Mietzahlungen spätestens zum fünften eines jeden Monats in Verzug, da die Mieten gemäß § 8 des Mietvertrages jeweils zum dritten Werktag des Monats fällig sind.

3.

Nach alldem war der Berufung stattzugeben.

Die Kostenentscheidung folgt aus § 91 ZPO.

Die Entscheidung über die vorläufige Vollstreckbarkeit beruht auf §§ 708 Nr. 10, 713 ZPO. Der Streitwert des Berufungsverfahrens wird auf 1.320,00 Euro festgesetzt.